O segmento de administração de shopping centers será bastante impactado pelas novas regras da Reforma Tributária. Entidades como condomínios e fundos de promoção, que antes não eram foco de obrigações tributárias, passam a se enquadrar em regras semelhantes às de empresas comerciais.
Empreendedores e administradores precisarão ajustar seus processos, especialmente em relação à tributação e emissão de documentos fiscais sobre o aluguel. A seguir, um resumo dos principais impactos da reforma em cada tipo de entidade.
Condomínio (Encargos Comuns e Específicos)
Tributação
A Lei Complementar nº 214/2025 classifica os condomínios edilícios como não contribuintes do IBS e da CBS.
No entanto, o condomínio pode optar pelo regime regular de apuração, passando a ser contribuinte e sujeito à tributação sobre todas as receitas — incluindo taxas condominiais e valores cobrados de terceiros.
Se não optar pelo regime regular e as receitas não condominiais superarem 20% do total, haverá tributação apenas sobre essas receitas comerciais. Nesse caso, o condomínio poderá aproveitar créditos de forma proporcional.
Emissão de Nota Fiscal
Somente os contribuintes são obrigados a emitir documento fiscal eletrônico. Assim, o condomínio classificado como não contribuinte não precisa emitir nota.
Por outro lado, se optar pelo regime regular — ou ultrapassar o limite de 20% de receitas não condominiais — a emissão da nota fiscal se torna obrigatória, no momento do faturamento.
Síntese
- Condomínios edilícios são, por regra, não contribuintes.
- Podem optar pelo regime regular e tributar todas as receitas.
- Se tiverem mais de 20% de receitas não condominiais, serão tributados parcialmente e terão crédito proporcional.
- Só emitem nota fiscal se forem contribuintes ou obrigados pela proporção de receitas.
Associações Civis – Fundo de Promoção
Tributação
Tradicionalmente, as associações civis ligadas a shopping centers eram tributadas apenas pelo PIS sobre a folha de pagamento, desde que sem fins lucrativos.
Com a nova lei, as associações civis não têm mais isenção e tampouco foram incluídas nas imunidades da LC 214/2025, que se aplicam apenas a instituições de educação, assistência social e entidades sindicais.
Na prática, as associações responsáveis por administração, manutenção ou promoção de shopping centers passam a ser contribuintes do IBS e da CBS, com tributação sobre todas as receitas.
Emissão de Nota Fiscal
Essas associações estão obrigadas à emissão de nota fiscal eletrônica conforme o artigo 60 da LC 214/2025. A emissão deve ocorrer no momento do faturamento.
Síntese
- Deixam de ter isenção.
- Não estão abrangidas pelas imunidades da lei.
- Passam a ser contribuintes do IBS e da CBS.
- Devem emitir nota fiscal eletrônica.
Empreendedores
Tributação
Os empreendedores que recebem aluguéis podem ter diferentes naturezas jurídicas:
Empresas Ltda, SPE e S/A
As locações terão redução de 70% na alíquota total do IVA, com possibilidade de aproveitamento de créditos sobre custos e despesas.
Há ainda uma regra opcional de alíquota reduzida de 3,65% para contratos firmados até 16/01/2025, registrados em cartório até 31/12/2025, ou informados ao comitê gestor (ainda pendente de regulamentação).
Nessa hipótese, não é possível o aproveitamento de créditos.
A tributação se dará pelo regime de caixa, ou seja, conforme o recebimento dos aluguéis.
Pessoas Físicas
Em regra, pessoas físicas não são contribuintes de IBS e CBS. A exceção ocorre quando possuem mais de três imóveis alugados e renda anual de aluguéis acima de R$ 240 mil.
Fundos de Investimento Imobiliário (FII)
Os FIIs são não contribuintes do IBS e da CBS, conforme o artigo 26 da LC 214/2025, exceto se enquadrados em situações específicas (artigos 193 e 219).
Quando classificados como não contribuintes, não são obrigados a emitir nota fiscal eletrônica.
Consórcios
Tributação
Os consórcios utilizados para administração conjunta de áreas, exploração comercial ou rateio de despesas em shopping centers também são não contribuintes, conforme o artigo 26, inciso III, da LC 214/2025.
Podem, entretanto, optar pelo regime regular, tornando-se contribuintes e com direito a crédito sobre custos e despesas.
Se não optarem, a apuração dos tributos fica a cargo das empresas consorciadas, de forma proporcional à sua participação.
Emissão de Nota Fiscal
Consórcios não contribuintes não precisam emitir nota fiscal. Caso adotem o regime regular, a emissão se torna obrigatória. Em geral, cada consorciada emite a nota de sua parte no aluguel.
Síntese
- Consórcios são não contribuintes por regra.
- Podem optar pelo regime regular e tributar todas as receitas.
- Caso contrário, a tributação é feita pelas consorciadas.
- Emitem nota fiscal se adotarem o regime regular.
Considerações Finais
A Reforma Tributária redefine o cenário fiscal dos shopping centers. Condomínios, associações e consórcios precisarão revisar contratos e procedimentos para avaliar se a opção pelo regime regular é vantajosa.
Já empreendedores e investidores devem analisar cuidadosamente a forma de tributação das locações, especialmente em contratos antigos e fundos imobiliários.
Mais do que nunca, será essencial o acompanhamento técnico-contábil para evitar riscos e aproveitar corretamente os créditos permitidos pela nova legislação.
Por Carlos Alexandre – JJ Chaves Contadores
Com mais de 25 anos de atuação em contabilidade de Fundos de Investimento e Shopping Centers, a JJ Chaves Contadores acompanha de perto as mudanças trazidas pela Reforma Tributária e seus impactos sobre o IBS, CBS e ISS.
Acompanhe nossos artigos para entender como as novas regras afetam empresas, fundos de investimento e prestadores de serviços.
Fontes:
- Lei Complementar nº 214/2025
- Emenda Constitucional nº 132/2023
- Lei nº 9.532/1997
- Medida Provisória nº 2.158-35/2001
- Instrução Normativa SRF nº 247/2002
- Lei nº 10.637/2002
- Lei nº 10.833/2003
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