O sistema tributário brasileiro historicamente adota a cumulatividade em diversos tributos. Isso significa que impostos embutidos nos produtos e serviços se acumulam ao longo da cadeia e não são recuperados pelos contribuintes, gerando distorções econômicas e elevando o custo final.
Mas qual a relevância desse tema para os condomínios de shopping centers?
Hoje, o condomínio atua como gestor das despesas comuns em nome dos condôminos, contratando serviços de limpeza, segurança, manutenção e outros, para depois repassar os valores através da taxa condominial. Esses serviços vêm com tributos embutidos, que não podem ser recuperados pelos lojistas. Mesmo que o lojista contratasse diretamente esses serviços, não teria direito pleno a créditos, pois ainda não vivemos um modelo de tributação não cumulativa integral.
A Reforma Tributária muda esse cenário.
Condomínio como Não Contribuinte – Regra Geral
O Art. 26 da Lei Complementar 214/2025 classifica os condomínios edilícios como não contribuintes de IBS e CBS, ou seja, eles não terão, por regra, a obrigação de recolher esses tributos nas taxas que cobram dos condôminos.
Contudo, a lei trouxe uma alternativa estratégica: os condomínios poderão optar voluntariamente pelo regime geral, passando a:
- Emitir nota fiscal;
- Gerar débitos de IBS/CBS sobre as cobranças condominiais;
- Tomar créditos dos tributos embutidos nas despesas contratadas de terceiros.
Por que essa opção pode ser vantajosa?
Embora para o condomínio em si a opção não traga benefício direto, para os lojistas pode representar redução de carga tributária.
Situação atual (não contribuinte)
- O condomínio paga tributo ao fornecedor (por exemplo, empresa de segurança);
- Esse tributo é embutido na taxa condominial;
- O lojista não pode se creditar desses valores;
- Resultado: perda de crédito tributário para o lojista.
Situação com opção pelo regime geral
- O condomínio toma crédito do tributo pago ao fornecedor;
- Repassa IBS/CBS aos lojistas de forma transparente;
- O lojista poderá se creditar integralmente, mantendo a cadeia de não cumulatividade.
Esse modelo transforma o condomínio em um “elo neutro” e fiscalmente eficiente, permitindo que os condôminos contribuam em uma cadeia mais justa sob a ótica da Reforma.
Pontos de Atenção
Apesar das vantagens potenciais, a decisão exige análise técnica, pois:
- A folha do condomínio não gera créditos, o que pode reduzir parte da vantagem;
- Lojistas no Simples ou MEI podem acabar pagando mais, já que não aproveitam créditos;
- Gastos que terão vedação de crédito pela lei poderão gerar débito na saída, reduzindo o ganho esperado;
- O cenário ainda não está fechado, pois normas complementares podem ajustar regras e critérios;
- Não há definição da alíquota de débito a qual poderá ser cheia ou com redutor de 50%.
Conclusão
A possibilidade de os condomínios de shopping centers optarem pelo regime geral de IBS e CBS representa uma mudança relevante no planejamento tributário dos condôminos lojistas. Essa decisão pode impactar diretamente a competitividade, a rentabilidade e a atratividade dos shoppings frente a outros formatos de varejo.
Mais do que uma simples escolha fiscal, trata-se de uma decisão estratégica de cadeia de valor, que deve ser liderada pelas administradoras com visão de longo prazo e foco na redução do custo tributário dos lojistas.
Por Carlos Alexandre – JJ Chaves Contadores
Com mais de 25 anos de atuação em contabilidade de Fundos de Investimento e Shopping Centers, a JJ Chaves Contadores acompanha de perto as mudanças trazidas pela Reforma Tributária e seus impactos sobre o cenário tributário.
Acompanhe nossos artigos para entender como as novas regras afetam empresas, fundos de investimento, shoppings e prestadores de serviços.