Com a Reforma Tributária avançando em sua fase de transição, um debate específico vem ganhando força entre administradoras de shopping centers, lojistas e seus assessores jurídicos e contábeis: o locador pode repassar ao lojista o custo do novo IBS e da CBS incidentes sobre o aluguel?
A pergunta parece simples, mas a resposta reúne discussões legais, contábeis e comerciais que já estão pautando reuniões de diretoria, revisões de contrato e negociações de aditivos em todo o país.
Por que a locação entrou no radar da reforma
Até a Lei Complementar nº 214/2025, a locação de imóveis ocupava uma posição peculiar no sistema tributário brasileiro: não sofria incidência de ISS (por não ser juridicamente enquadrada como prestação de serviço) nem de ICMS. O único tributo que efetivamente recaía sobre a receita de aluguel era o PIS/Cofins, pago pelo locador.
Com a instituição do IBS e da CBS, a locação, cessão onerosa e o arrendamento de bens imóveis passaram a integrar expressamente o campo de incidência dos novos tributos, dentro de um regime específico para operações imobiliárias. Esse regime prevê, entre outras características, uma redução expressiva da alíquota padrão aplicável a esse tipo de operação, o que já é, por si, um tema técnico relevante, mas não é o cerne da polêmica.
O verdadeiro ponto de tensão é outro: quem paga a conta, do ponto de vista econômico, quando esse novo tributo passa a incidir sobre um contrato de aluguel já em vigor.
A base legal: locador é o contribuinte, mas isso não encerra a discussão
A Lei Complementar nº 214/2025 é clara ao definir que o contribuinte do IBS e da CBS é o fornecedor da operação, no caso da locação, o locador. O locatário, por sua vez, não figura entre as hipóteses de responsabilidade solidária previstas na legislação.
Em outras palavras: perante o Fisco, quem deve o tributo é o locador, não o lojista. Esse dado, à primeira vista, poderia sugerir que qualquer repasse ao locatário careceria de amparo legal. Mas é exatamente aqui que a discussão se torna mais interessante, e mais dividida.
Duas leituras que convivem no mercado
De um lado, há quem sustente que, justamente por não existir imposição legal de que o locatário arque com o tributo, o repasse é matéria estritamente contratual: só pode ocorrer se houver previsão expressa no contrato, negociada entre as partes, nos mesmos moldes de qualquer outro ajuste de preço. Sem cláusula específica, prevaleceria o valor originalmente pactuado, cabendo ao locador absorver o novo custo até que as partes renegociem.
De outro lado, em debates promovidos por entidades do setor, como a ABRASCE (Associação Brasileira de Shopping Centers), com a participação de advogados especializados em direito tributário, defendeu-se uma tese mais assertiva: a de que o repasse seria não apenas admissível, mas economicamente inevitável dentro da lógica da reforma, sob o argumento de que impedi-lo geraria um desequilíbrio às avessas. Isso porque, para o lojista enquadrado no regime regular do IBS/CBS, o imposto destacado na nota fiscal de locação gera direito a crédito, de modo que, se o locador não repassasse esse valor e ainda assim o lojista pudesse se creditar integralmente, o locatário estaria se apropriando de uma vantagem financeira sem correspondente desembolso.
Nenhuma das duas posições é isenta de nuances, e a tendência é que a jurisprudência leve algum tempo para se consolidar. Na prática, o ponto de partida técnico mais sólido continua sendo o mesmo que já rege as relações locatícias no Brasil desde muito antes da reforma: a liberdade contratual, a mesma lógica, aliás, que a própria Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) adota ao tratar de tributos incidentes sobre o imóvel, atribuindo-os ao locador “salvo disposição em contrário no contrato”.
O crédito fiscal nem sempre é igual para todos os lojistas
Um ponto que costuma passar despercebido nesse debate, e que é, talvez, o mais relevante do ponto de vista prático, é que nem todo lojista aproveita crédito da mesma forma.
Para locatários enquadrados no Lucro Real ou no Lucro Presumido, o IBS/CBS destacado na nota de locação tende a gerar crédito integral, tornando o repasse financeiramente neutro na maior parte dos casos. Já para lojistas optantes pelo Simples Nacional, a situação é mais complexa: no regime unificado padrão, não há apropriação de crédito sobre o tributo destacado, a menos que a empresa opte, dentro das janelas semestrais previstas em lei, pelo chamado regime híbrido, recolhendo o IBS/CBS fora do DAS.
Essa distinção é o que explica por que cláusulas de repasse redigidas de forma genérica, sem diferenciar o regime tributário do locatário, tendem a gerar mais questionamentos do que soluções.
O que isso significa na prática para quem administra um shopping
Independentemente de qual leitura prevaleça no debate jurídico, alguns pontos já são consensuais entre os profissionais que acompanham o tema de perto:
- A revisão contratual não pode esperar. Com o cronograma de obrigatoriedade de emissão de documentos fiscais para operações de locação já em curso, contratos silentes sobre o tema tendem a gerar mais atrito do que contratos que tratam a questão de forma clara e antecipada.
- A forma de calcular o repasse importa tanto quanto a decisão de repassar. Simplesmente somar a alíquota do novo tributo ao valor atual do aluguel, sem considerar que parte da carga tributária anterior (PIS/Cofins) está sendo substituída, pode gerar uma sobreposição de custos que não reflete a real variação da carga tributária.
- Jurídico e contabilidade precisam caminhar juntos. A decisão sobre repassar ou não, e em que medida, é, em essência, comercial e jurídica. Mas a forma correta de estruturar essa decisão, calcular seus efeitos e evitar tanto o sub-repasse quanto o sobre-repasse é um trabalho técnico contábil e tributário.
Considerações finais
A Reforma Tributária trouxe simplificação em vários aspectos do sistema, mas, no caso específico da locação comercial, abriu uma nova frente de discussão entre locadores e locatários que só tende a se intensificar à medida que os contratos forem sendo revisados. Não existe, até o momento, uma resposta jurídica unânime sobre a obrigatoriedade ou não do repasse, e é justamente por isso que a forma como cada contrato trata o tema, hoje, será determinante para evitar litígios amanhã.
A JJ Chaves Contadores acompanha de perto os desdobramentos da Reforma Tributária no setor de shopping centers e está à disposição para apoiar empreendedores e administradoras na análise técnica desse processo.