IBS e CBS na Locação de Imóveis: o que muda a partir de 2026 e como se preparar

Por JJ Chaves Contadores | Reforma Tributária 2026

Se você é empresário proprietário de imóveis, administrador de shopping center ou gestor de um portfólio de ativos imobiliários, provavelmente já ouviu falar da Reforma Tributária. Mas talvez ainda não tenha percebido que, a partir de agosto de 2026, ela começa a produzir efeitos diretos sobre os seus contratos de locação e arrendamento.

Neste artigo, explicamos o que muda, quanto vai custar, o que você precisa fazer agora, e o que ainda está pendente de regulamentação.

A locação de imóveis entra na mira do novo sistema tributário

A Lei Complementar nº 214/2025, que instituiu o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), trouxe uma mudança silenciosa, mas de grande impacto: a locação e o arrendamento de imóveis passam a ser fatos geradores desses novos tributos.

Na prática, isso significa que alugar um imóvel, seja um galpão logístico, uma sala comercial, uma loja em shopping ou um imóvel residencial, passa a ser uma operação tributável pelo novo sistema, com obrigações fiscais que vão muito além dos impostos que o locador já recolhe hoje.

As operações já têm códigos de tributação definidos:

• 99.03.01 — Locação de Bens Imóveis
• 99.03.03 — Arrendamento de Bens Imóveis
• NBS 1.1002.20.00 — Locação de Imóveis Não Residenciais
• NBS 1.1002.10.00 — Locação de Imóveis Residenciais

Quanto vai custar? As alíquotas estimadas

As alíquotas do IBS e da CBS para locação de imóveis ainda não foram definitivamente fixadas em lei (quando da publicação deste artigo), mas as projeções em discussão preveem um redutor de 70% sobre as alíquotas nominais, resultando nas seguintes cargas efetivas estimadas:

A carga não chega de uma vez. Em 2027, apenas a CBS entra em vigor, com carga efetiva de 2,55%. O IBS vai sendo incorporado gradualmente até 2033, quando a carga total estimada atinge os 8,1%.

Um detalhe importante: esses tributos são “por fora”

Diferentemente do que muitos imaginam, o IBS e a CBS não estão embutidos no valor do aluguel, eles são cobrados em separado, acrescidos ao montante contratado (art. 12, § 2º, inc. V da LC 214/2025).

Isso significa que o contrato existente preserva seu valor líquido, mas o locatário passará a desembolsar mais. Para ilustrar: em um aluguel de R$ 10.000/mês, o custo total estimado em 2033 será de R$ 10.810, sendo R$ 810 referentes ao IBS e à CBS.

E o inquilino? Ele pode aproveitar crédito fiscal

Para locatários que são pessoas jurídicas, o IBS e a CBS destacados na nota fiscal poderão gerar crédito fiscal, a depender do regime tributário:

• Lucro Presumido e Lucro Real: o IVA destacado gera crédito passível de compensação ou restituição.
• Simples Nacional (regime geral): permite a tomada de crédito.
• Simples Nacional (regime simplificado): o IVA é absorvido como custo operacional, sem direito a crédito.
• Pessoa física não contribuinte: o custo adicional recai integralmente sobre o locatário, sem direito a crédito.

Esse ponto é especialmente relevante para proprietários com contratos junto a pessoas físicas, é preciso avaliar quem vai absorver o custo adicional e se o contrato vigente prevê essa situação.

A mudança operacional mais imediata: a NFS-e passa a ser obrigatória

Aqui está a novidade que exige ação mais urgente. A formalização das operações de locação, que hoje se dá por contrato e, eventualmente, por recibo, passará a exigir a emissão de Nota Fiscal de Serviço Eletrônica (NFS-e).

A NT 007/2026 da SE/CGNFS-e já classifica essas operações como de formalização obrigatória por NFS-e, e o prazo para adequação começa a contar:

• A partir de 1º de agosto de 2026, a emissão da NFS-e para locação, aluguel e arrendamento passa a ser obrigatória, inicialmente com alíquotas de teste.
• A emissão será feita exclusivamente pelo Portal Nacional (Sefin Nacional), não pelos sistemas municipais habituais.
• O ISSQN não incide sobre locação e arrendamento de imóveis. Apenas IBS e CBS serão destacados na nota.

Regime de caixa x competência da nota fiscal

Um ponto técnico que merece atenção: o IBS e a CBS incidem no momento do recebimento do aluguel (regime de caixa). No entanto, o entendimento consolidado é de que a NFS-e deve ser emitida com competência no último dia do período de fruição do aluguel, ou seja, no último dia do mês de referência.

Essa diferença de timing entre a emissão da nota e o fato gerador tributário exige controle cuidadoso, especialmente em situações de inadimplência.

O contrato continua valendo

Vale reforçar: a NFS-e não substitui o contrato de locação. O contrato permanece como instrumento jurídico da relação entre locador e locatário. O que a NFS-e passa a fazer é registrar fiscalmente a operação. O recibo de aluguel, por sua vez, poderá ser dispensado a critério do locador.

O que fazer agora? Ações recomendadas

Não é necessário entrar em pânico, mas é necessário agir. Algumas providências já podem e devem ser tomadas:

a) Levante o CIB e a inscrição imobiliária de cada imóvel

Cada imóvel precisará ter seu CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro) identificado, um código de sete dígitos seguido de letra verificadora (ex.: AAAAAAA-D). Além disso, a inscrição imobiliária fiscal (o número constante no carnê do IPTU) também deverá constar na NFS-e, conforme as especificações da NT 005/2025 da SE/CGNFS-e (campos ainda sujeitos à confirmação na nota técnica definitiva para locação na data da publicação deste artigo).

Levantar essas informações antecipadamente é condição para conseguir emitir o documento fiscal quando a obrigação entrar em vigor.

b) Avalie a necessidade de aditivo contratual

Como o IBS e a CBS são cobrados “por fora” e recaem sobre o locatário, contratos existentes (especialmente os firmados com pessoas físicas) podem não prever essa nova obrigação. Isso pode gerar conflito sobre quem suportará o custo adicional. Recomendamos revisar os contratos e avaliar a necessidade de aditivo.

c) Considere o ajuste da base de cálculo na transição

Este é um ponto estratégico. O PIS e a COFINS (3,65% no Lucro Presumido; 9,25% no Lucro Real) já estão hoje embutidos no preço do aluguel. Como esses tributos serão extintos a partir de 2027, uma alternativa tecnicamente equilibrada para a transição é retirar esses percentuais da base atual ao aplicar os novos tributos, evitando que o locatário pague, na prática, pelos dois sistemas ao mesmo tempo.

O cronograma resumido

O que ainda está pendente

Nem tudo está definido. Dois pontos importantes aguardam publicação:

• As alíquotas definitivas do IBS e da CBS para locação ainda não foram fixadas em lei, os percentuais indicados neste artigo são estimativas baseadas nas discussões em curso.
• O layout definitivo do DANFSe para os códigos 99.03.01 e 99.03.03 será publicado pela SE/CGNFS-e em nota técnica própria, ainda pendente. Essa nota definirá o layout e os campos obrigatórios para emissão.

Conclusão: a formalização chegou, prepare-se com antecedência

A Reforma Tributária está transformando a locação de imóveis de uma operação quase informal em uma relação fiscal estruturada. Isso traz desafios operacionais reais, especialmente para proprietários com muitos contratos ou para administradoras de shopping centers que gerenciam centenas de lojas.

A boa notícia é que ainda há tempo para se organizar. Quem agir agora, levantando cadastros, revisando contratos e entendendo o novo sistema, chegará a agosto de 2026 com tranquilidade.

Tem dúvidas sobre como essa mudança afeta o seu portfólio imobiliário? Entre em contato com nossa equipe — estamos à disposição para orientá-lo em cada etapa dessa transição.

JJ Chaves Contadores | fiscal@jjchaves.com.br | 51 3388-3677

Este artigo tem caráter informativo e reflete o estado da legislação e das regulamentações disponíveis na data de publicação. As alíquotas mencionadas são estimativas sujeitas a confirmação legal.