Todo shopping center, por trás da experiência de compra, é uma engrenagem financeira bem mais complexa do que parece. Em um único empreendimento convivem, ao mesmo tempo, pelo menos quatro operações com naturezas completamente diferentes:
- Aluguel : a receita clássica de locação dos espaços aos lojistas;
- Encargos condominiais: o custeio das despesas comuns do empreendimento (energia das áreas comuns, limpeza, segurança, manutenção);
- Fundo de Promoção e Propaganda (FPP): os recursos que financiam marketing, eventos e campanhas em benefício de todos os lojistas;
- Estacionamento: quando explorado comercialmente, uma atividade de prestação de serviço à parte.
Cada uma dessas quatro operações tem uma natureza jurídica própria e, principalmente, um regime tributário próprio. E é exatamente aí que mora a maior fonte de risco (e de oportunidade) para quem administra ou investe em um shopping center hoje.
Um setor que já nasce diversificado
Se você já conversou com mais de um shopping sobre como ele organiza sua estrutura societária, provavelmente notou que não existe um padrão único no mercado. É comum encontrar empreendimentos organizados como:
- SPE (Sociedade de Propósito Específico), LTDA ou S/A, concentrando a propriedade e a operação;
- FII (Fundo de Investimento Imobiliário), quando a captação de recursos passa pelo mercado de capitais;
- Consórcios, nos casos de empreendimentos com múltiplos empreendedores coproprietários;
- Condomínios edilícios, responsáveis pela gestão das áreas comuns;
- Associações civis, muitas vezes geridas pelos próprios lojistas ou pelo empreendedor, para tratar do fundo de promoção.
Essa diversidade não é acidental, reflete décadas de práticas de mercado, portes diferentes de empreendimento, e também, em muitos casos, escolhas feitas sem uma análise tributária aprofundada no momento da estruturação inicial.
A pergunta que poucos param para responder: onde cada receita deveria estar?
Aqui está o ponto central, e o motivo pelo qual esse tema ganhou urgência com a Reforma Tributária (Emenda Constitucional nº 132/2023, Lei Complementar nº 214/2025 e Lei Complementar nº 227/2026): cada uma dessas quatro receitas tem um enquadramento tributário diferente, dependendo de qual entidade a recebe.
Um condomínio edilício, por exemplo, tem tratamento tributário completamente distinto de uma associação civil sem fins lucrativos que, por sua vez, é tratada de forma diferente de uma pessoa jurídica comercial (LTDA ou S/A). E o novo sistema de IBS/CBS trouxe regras específicas de não incidência, redução de alíquota e regime de crédito que variam conforme o tipo de receita e o tipo de entidade que a recebe.
A pergunta que todo empreendedor de shopping deveria estar fazendo agora é: a receita de aluguel, de encargos, de FPP e de estacionamento do meu empreendimento estão hoje na entidade certa?
Na prática, vemos com frequência empreendimentos em que:
- Receitas comerciais (aluguel, estacionamento) são registradas dentro de associações civis ou condomínios, entidades sem fins lucrativos que não foram desenhadas para isso gerando risco de reclassificação e tributação pelo lucro arbitrado sobre a totalidade das receitas.
- Encargos condominiais e recursos de fundo de promoção transitam pelo mesmo CNPJ do empreendedor, perdendo benefícios tributários que só se aplicam quando essas receitas estão segregadas em entidades próprias.
- Contratos e notas fiscais são emitidos no CNPJ errado, o que, no novo sistema não cumulativo de IBS/CBS, transforma crédito tributário recuperável em custo permanente, sem possibilidade de correção retroativa.
Cada um desses cenários já foi objeto de manifestação técnica de auditores independentes em shoppings reais, apontando risco de contingências fiscais e cíveis relevantes, o tipo de problema que só aparece quando já é tarde para corrigir sem custo.
A Reforma Tributária não criou o problema, ela apenas tornou a inação mais cara
Antes da reforma, muitos desses desenquadramentos ficavam invisíveis, escondidos em regimes cumulativos e numa fiscalização menos digitalizada. Com o novo sistema split payment, nota fiscal eletrônica obrigatória por tipo de operação, cruzamento automático de CNPJ emitente e tomador, essas inconsistências passam a ser identificadas de forma muito mais rápida e sistemática.
Isso significa que a estrutura societária do shopping deixou de ser um detalhe administrativo e passou a ser uma decisão estratégica com impacto direto no caixa: cada real mal alocado entre entidades pode significar tributação indevida, perda de crédito ou exposição a contingência.
Não existe fórmula pronta, existe diagnóstico
Se você chegou até aqui esperando uma resposta definitiva sobre qual entidade deveria receber cada tipo de receita, a resposta honesta é: depende. Depende do porte do empreendimento, do perfil dos lojistas, do volume relativo de cada receita, da fase em que o shopping se encontra (pré-operacional ou já em operação) e de decisões que só fazem sentido dentro do contexto específico de cada negócio.
O que dá para afirmar com segurança é que a resposta certa raramente é “deixar tudo como está” e que o custo de descobrir isso tarde demais é bem mais alto do que o custo de descobrir agora.
A JJ Chaves Contadores é especialista em contabilidade de shopping centers e acompanha de perto os impactos da Reforma Tributária no setor. Se você administra ou investe em um shopping center e ainda não tem certeza se a estrutura atual do seu empreendimento está preparada para o novo sistema tributário, fale com a nossa equipe. Fazemos o diagnóstico completo da sua operação e apontamos o caminho mais seguro e eficiente para a sua realidade.
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