O ponto de partida do debate
Nos últimos tempos, muito se discute sobre o futuro dos fundos imobiliários de gestão passiva, aqueles que mantêm poucos imóveis — às vezes apenas um — e raramente alteram sua composição. São os chamados fundos estáticos, criados para preservar a estrutura original e operar sem alavancagem.
O foco que costuma ser esquecido
Grande parte dos debates sobre o tema costuma priorizar o crescimento do mercado e o aumento do número de investidores. No entanto, o olhar do investidor individual — aquele que busca retorno consistente e segurança — acaba ficando em segundo plano.
Origem e evolução dos modelos
Esses fundos surgiram junto com o próprio mercado de FIIs, em um momento de poucos investidores e pouco capital disponível. Com o amadurecimento do setor, tornaram-se viáveis os fundos de gestão ativa, maiores e mais diversificados. Assim, os fundos estáticos foram ficando mais raros, mas continuam representando um nicho importante.
Gestão ativa vs gestão passiva na prática
Nos fundos ativos, é comum a realização de novas emissões de cotas, o que pode alterar o perfil do fundo e diluir a participação de quem não acompanha as novas ofertas. Já os fundos passivos não passam por esse processo — mantêm a estrutura original, sem mudanças de risco ou estratégia.
Características e críticas dos fundos passivos
Muitas das críticas aos fundos passivos são, na verdade, consequências naturais de suas características. A baixa liquidez, por exemplo, é resultado do tamanho menor e do número limitado de cotistas, mas também reduz a volatilidade causada por movimentos especulativos.
Outra crítica comum é o risco de concentração, já que alguns fundos possuem um único imóvel ou inquilino. Ainda assim, há estratégias para mitigar esse risco — como limitar a exposição na carteira — e, em alguns casos, o investimento em um ativo específico pode até ser desejável, de acordo com o perfil do investidor.
Comparações internacionais e custos de gestão
Comparações com o mercado americano, onde os REITs seguem outro formato, nem sempre são válidas. Cada país tem sua própria estrutura e dinâmica de investimento imobiliário, e o que funciona lá não necessariamente se aplica aqui.
Quanto aos custos de gestão, eles podem ser otimizados com modelos específicos voltados a esse tipo de fundo, tornando possível operar com despesas menores.
Riscos e governança
Um ponto de atenção é o risco de takeover — quando fundos muito desvalorizados acabam sendo adquiridos por valores abaixo do patrimonial, prejudicando os cotistas. Regras mais rígidas de governança podem minimizar esse problema.
Perfil adequado e papel no mercado
Os fundos estáticos exigem conhecimento, paciência e um olhar mais técnico. Não são voltados a quem busca liquidez imediata, mas podem representar oportunidades sólidas e de longo prazo.
Num mercado que se torna mais maduro e diversificado, há espaço para fundos de gestão ativa e passiva. Cada modelo atende a um perfil de investidor diferente — e essa coexistência é o que torna o universo dos Fundos Imobiliários mais completo e resiliente.
Por Tiago Chaves – JJ Chaves Contadores
Com mais de 25 anos de atuação em contabilidade de Fundos de Investimento a JJ Chaves Contadores acompanha de perto as mudanças trazidas pelo mercado de investimentos.